地产双雄的危机现状速览
在地产行业的风云变幻中，万科与碧桂园这两大巨头的处境备受关注。从 2024 - 2025 年的数据来看，两者均深陷危机泥潭 。2024 年，万科实现营业收入 3431.8 亿元，同比下降 26.3%，归属于上市公司股东的净利润亏损 494.8 亿元，同比下降 506.8% 。进入 2025 年，偿债压力如乌云笼罩，公开债务集中兑付，流动性压力空前。
碧桂园的日子也不好过，2024 年实现总收入 2528 亿元，同比减少 37%，净损失约 351 亿元，归属本公司股东应占损失约 328 亿元 。销售规模大幅缩水，2024 年归属公司股东权益的合同销售金额 472 亿元，较上年的 1743 亿元大幅减少 73% 。到了 2025 年上半年，权益合同销售金额约 167.5 亿元，依旧在低谷徘徊。
表面上看，两者都是在亏损泥潭与销售困境中挣扎，但万科的危机，剥开表象，实则有着更为复杂和棘手的内在逻辑。
表象困境：财务数据大起底
（一）亏损额度与幅度
从亏损数据来看，万科 2024 年净亏损近 500 亿，这一数字如同重磅炸弹，远超碧桂园 2024 年约 328 亿元的净亏损 。进入 2025 年，万科的亏损态势仍在持续，一季度归母净亏损 62.46 亿 ，同比下降幅度惊人，达 1625.635%；第三季度更是亏损 160.69 亿元 ，前三季度累计亏损 280.16 亿元 。与之相比，碧桂园虽也深陷亏损泥沼，但从亏损额度和持续恶化程度上，万科的情况更为严峻。这巨大的亏损窟窿，不仅侵蚀着万科的资产根基，更让市场对其未来盈利能力充满担忧，每一个亏损数字都像是一记重锤，敲打着投资者和市场的信心。
（二）债务负担与偿债压力
债务规模上，万科同样面临着沉重的压力。截至 2025 年三季度末，万科有息负债高达 3629.3 亿元 ，总债务规模更是庞大。与之对比，碧桂园截至 2024 年末总借贷约为 2535 亿元 。万科的债务总量明显高于碧桂园，这使得其在债务偿还和资金周转上的压力更大。
从偿债期限结构来看，万科短期及长期债务到期分布较为集中，偿债节奏十分紧张。2025 年全年，万科到期的境内外公开债规模超过 360 亿元 ，在自身货币资金仅 656.8 亿元的情况下 ，偿债缺口巨大。相比之下，碧桂园虽然也面临债务到期压力，但通过积极的债务重组等措施，如 2025 年 1 月公布的境外债务重组方案 ，在一定程度上缓解了短期偿债压力，与万科紧张的偿债节奏形成鲜明对比。万科在短期内需要筹集大量资金用于偿债，稍有不慎，就可能引发债务违约风险，陷入更深的财务困境。
（三）销售业绩与现金流状况
销售业绩方面，万科在 2024 - 2025 年也面临着严峻的下滑态势。2025 年前三季度，万科实现销售金额 1004.6 亿元，同比暴跌 44.6% 。而碧桂园 2024 年归属公司股东权益的合同销售金额 472 亿元 ，较上年大幅减少 73%，2025 年上半年权益合同销售金额约 167.5 亿元 。虽然两者销售均大幅下滑，但万科在 2025 年的销售金额基数相对较大，下滑幅度如此之大，其销售困境更为突出。销售业绩的不佳，直接导致万科的现金流紧张。
从现金流状况来看，万科经营性现金流、筹资性现金流均面临压力。在销售下滑的背景下，资金回笼难度加大，经营性现金流难以支撑企业的日常运营和债务偿还。同时，由于市场对其信心下降，融资难度增加，筹资性现金流也受到限制。相比之下，碧桂园通过资产处置、债务重组等方式，在一定程度上缓解了现金流压力。例如，碧桂园通过处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超 600 亿元 。而万科在现金流的困境中，既要应对到期债务，又要维持项目开发和运营，资金链紧绷，每一笔资金的流动都关乎企业的生死存亡。
深层原因：多维剖析万科困局
（一）战略决策层面
多元化尝试的失败
万科在多元化道路上进行了诸多尝试，涉足商业地产、物流仓储、长租公寓等多个领域 。以商业地产为例，万科虽布局了如万科广场、万科里等项目，但在运营过程中，面临着激烈的市场竞争。与万达等深耕商业地产多年的企业相比，万科在商业运营经验、品牌影响力和招商能力上存在差距。例如，一些万科广场的入驻品牌档次和丰富度不足，导致商场人气不旺，租金收入难以覆盖运营成本，长期处于亏损状态 。
物流仓储业务方面，尽管万科打造了万玮物流，但前期需要大量资金投入建设物流园区和仓储设施，回报周期长。在市场竞争激烈的环境下，万玮物流面临着来自普洛斯等行业巨头的挤压，市场份额增长缓慢，盈利能力较弱。这些多元化业务不仅未能成为万科的利润增长点，反而消耗了大量资金和资源，拖累了整体业绩，分散了公司在房地产主业上的精力和投入。
拿地策略的失误
回顾 2017 - 2021 年，万科在土地市场上表现激进，高价拿地的项目不在少数。2021 年上半年，房地产市场处于狂热状态，万科在这一时期花巨资近 70 亿元，连续拿下金华婺城新区宾虹路和婺城新区四宗地块 。当时的楼面价分别达到 7200 元和 7500 元每平米，而当地实行限价政策，住宅售价不能超过 14000 - 16000 元 / 平米 。然而，市场风云突变，到了 2024 年，该项目周边房价大幅下跌，万科楼盘的现房价格仅为平均 7000 - 8000 元一平米 ，85 平米 3 房总价从上周 78 万降至这周 68 万 ，135㎡的大户型也仅 100 万左右 。曾经的高价拿地，使得项目面临巨大的亏损压力，严重侵蚀了公司的利润。
在西安蓝田，万科参股公司以 12.8 亿元摘得三宗共计 235.76 亩住宅用地 ，楼面价（含公租房配建）从 2953 元 /㎡ - 3430 元 /㎡ ，溢价率达 252% - 318% 。由于当地房地产市场发展不成熟，项目开发后销售去化难度大，市场需求未能达到预期，导致资金回笼缓慢，项目盈利前景黯淡。这些高地价项目在市场下行期，不仅面临销售价格受限、去化困难的问题，还对万科的毛利率和利润造成了严重的负面影响，成为公司财务困境的重要导火索之一。
（二）股权结构与股东支持
股权分散的弊端
万科长期以来股权分散，在 2015 - 2017 年的 “宝万之争” 前，原第一大股东华润持股比例仅为 14.9% ，管理层通过盈安合伙控制 4.14% 的股份 ，创始人王石个人持股不到 1% 。这种股权结构在市场平稳时，给予了管理层较大的自主权，使其能够按照既定战略推动公司发展 。然而，在面临危机时，其弊端暴露无遗。当 2024 - 2025 年万科遭遇严重财务危机时，股权分散导致决策效率低下。各方股东利益诉求不一致，难以迅速形成统一、有力的救市策略。在商讨债务重组、资产处置等关键决策时，股东之间的博弈和分歧使得决策过程漫长，错失了一些最佳的应对时机，无法及时有效地解决公司面临的流动性危机和经营困境。
深铁支持的局限性
2017 年深铁入主万科，成为基石股东，持股比例达 29.38% 。但深铁自身也面临着财务困境，难以对万科提供全方位、无限制的支持 。2024 年，深铁巨亏 334.6 亿元 ，创下中国轨交史上最大亏损纪录 。亏损主因包括计提对万科投资的减值损失（200.6 亿元），以及自身站城开发收入 “腰斩”（同比下滑 46.2%） 。其负债规模突破 4000 亿元，资产负债率升至 59.6% ，仅 2025 年一季度就因救助万科新增借款 103 亿元 。
深铁曾靠 “轨道 + 物业” 模式成为 “最赚钱地铁公司”，房地产收入占比超 70% ，但 2024 年该业务毛利率从 79% 暴跌至 35% ，存货积压达 1035 亿元，去化风险高企 。与此同时，地铁运营常年亏损，2024 年票务收入仅覆盖约 70% 成本 ，仍需地产输血平衡 。在自身难保的情况下，深铁对万科的支持力度有心无力。相比之下，碧桂园在危机时，大股东杨惠妍积极出售资产，为公司提供资金支持，在一定程度上缓解了公司的资金压力 。而万科在深铁有限的支持下，难以迅速摆脱困境，债务问题和经营难题持续发酵。
（三）市场定位与产品结构
中高端定位的困境
万科长期以来主打中高端产品定位，如城市花园系列、翡翠系等 。在市场上行期，这种定位满足了改善型和高端客户的需求，为万科赢得了较高的利润和市场声誉 。然而，随着市场下行，购房者的消费能力和购房需求发生了变化。刚需和改善型需求更加注重性价比，对价格敏感度提高 。万科的中高端产品价格相对较高，受众群体明显减少 。在一些城市，万科的高端楼盘去化周期大幅延长，库存积压严重 。以深圳某万科高端项目为例，原本计划一年内售罄，但由于市场需求不足，价格又难以大幅下调，导致项目销售进度缓慢，两年后仍有大量房源未售出 。而同期一些主打刚需的楼盘，凭借较低的价格和实用的户型，销售情况相对较好 。万科的中高端定位在市场下行期，面临着市场需求萎缩、去化困难的严峻挑战，严重影响了公司的销售业绩和资金回笼速度。
产品结构单一风险
万科的产品结构中，住宅产品占比过高 。尽管近年来在商业地产、物流仓储等领域有所涉足，但住宅业务仍占据主导地位 。这种单一的产品结构在市场波动时，抗风险能力较弱 。当房地产市场下行，住宅销售受阻时，万科缺乏其他多元化产品来支撑业绩和现金流 。在一些城市，受政策调控和市场供需关系影响，住宅市场需求大幅下降，万科的项目销售遇冷 。而此时，其商业地产、长租公寓等业务规模较小，无法弥补住宅业务下滑带来的损失 。相比之下，一些多元化发展较为成功的房企，如龙湖集团，除了住宅开发，其商业运营、物业管理等业务在市场变化时能够发挥协同效应，相互补充，降低了企业整体风险 。万科由于产品结构单一，在市场变化面前显得较为脆弱，难以迅速适应市场需求的变化，陷入了经营困境。
危机化解：万科与碧桂园的不同路径
（一）碧桂园的自救举措与成效
在危机化解的征程中，碧桂园展现出了顽强的自救能力和积极的行动。在债务重组方面，历经 300 天的艰苦谈判与努力，碧桂园的境外债务重组方案于 2025 年 11 月 5 日举行的债权人会议上高票通过 。在两个债务组别的投票中，赞成票均超过 75%，其中组别一（银团贷款组别）赞成金额占比 83.71%，组别二（美元债及其他债权）更是高达 96.03% 。此次纳入境外重组范围的债务规模合计约 177 亿美元，折合人民币约 1270 亿元 。重组完成后，预计降债规模约 117 亿美元，对应约人民币 840 亿元有息债务 ，这将大幅降低其有息负债规模。
在资产处置上，碧桂园成绩斐然。自 2022 年以来，通过积极处置各类资产，回笼资金超 650 亿元 。从核心资产到非核心资产，从股权投资到日常用车，几乎动用了所有可动用的资源。在 2025 年上半年，就出售投资项目股权筹集资金约 63.74 亿元，如 2025 年 4 月 25 日出售蓝箭航天约 11.063% 股份，获得 13.05 亿元 ；2024 年 12 月 27 日出售长鑫科技约 1.56% 股权，收入 20 亿元 ；2024 年 9 月 24 日出售万达商管 1.79% 股权，入账 30.69 亿元 。
在保交付方面，碧桂园也交出了一份亮眼的成绩单。近四年累计交付房屋超 180 万套 ，2022 - 2024 年分别交付近 70 万套、超 60 万套、38 万套 ，2025 年前 10 月交付超 13 万套 。大规模交付逐步进入收官阶段，刚性资金需求逐步减少，整体资金压力预计相对放缓 。这些举措使得碧桂园在缓解危机方面取得了积极成效，逐步走出困境，迈向新的发展阶段。
（二）万科的应对策略与挑战
万科在应对危机时，采取了一系列策略，但面临着诸多挑战。在债务展期上，2025 年 11 月 26 日，中国银行间市场交易商协会网站披露，万科拟就 “22 万科 MTN004” 召开持有人会议，商议债券展期相关事宜，该债券本金兑付日为 12 月 15 日，到期余额 20 亿元，利率为 3% 。这也是万科债券首次出现 “展期” 表述。此前，万科虽面临资金链紧张，但始终保持境内外债的有序偿还 。此次寻求展期，显示出其短期偿债压力巨大。除了 “22 万科 MTN004”，还有 12 月 28 日到期的 “22 万科 MTN005”，规模 37 亿元 ，总额合计 57 亿元，偿债压力集中释放。
在资产盘活方面，万科虽积极推进，但进展缓慢。2023 年以来，其开发业务全力盘活难点项目，盘活产能超 470 亿 ；2024 年推进大宗资产交易，前三季度签约超 200 亿元 ；2025 年前三季度完成 19 个项目大宗交易签约 68.6 亿元，累计盘活优化及新增产能 178.4 亿元 。然而，与庞大的债务规模相比，这些资金回笼仍显不足。而且在资产处置过程中，受市场低迷影响，资产价格普遍下跌，万科难以以理想价格出售资产，进一步影响了资金回笼速度和规模。
在业务收缩调整上，万科推出 “瘦身健体” 一揽子方案，除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资 。但业务收缩也带来了新的问题，如人员安置、业务衔接等。而且，过度依赖房地产主业，在市场下行期，主业业绩下滑，缺乏其他业务支撑，使得万科在危机应对中较为被动。
未来展望：万科能否破局重生
万科的危机，无论是从财务数据的恶化程度，还是从战略决策失误、股权结构弊端、市场定位偏差等深层原因来看，其复杂性和困难程度都远超碧桂园 。在这场危机中，万科就像一艘在暴风雨中飘摇的巨轮，每一个决策都关乎生死存亡。
未来，万科若要破局重生，战略聚焦是关键。必须果断、彻底地剥离非核心业务，将资源高度集中于住宅开发、物业服务和租赁公寓这三大主业 。在住宅开发上，精准把握市场需求变化，根据不同城市、不同区域的市场特点，开发出适销对路的产品 。在物业服务方面，充分发挥万物云的优势，提升服务质量和效率，拓展服务领域，增加服务收入 。租赁公寓业务则要加快布局，提高运营管理水平，打造具有竞争力的租赁品牌 。
改善财务结构刻不容缓。积极推进债务重组，与债权人进行充分沟通与协商，争取更有利的债务展期、利率调整等条件 。加大资产盘活力度，以更灵活的方式、更合理的价格处置闲置资产和低效项目 。合理控制债务规模，优化债务期限结构，降低融资成本，增强资金流动性，确保企业资金链的稳定 。
市场需求瞬息万变，万科需紧跟时代步伐。深入研究市场动态和消费者需求，加大产品创新力度 。在产品设计上，注重实用性、舒适性和智能化，满足购房者对品质生活的追求 。关注绿色环保、健康住宅等市场趋势，推出符合时代需求的绿色建筑、健康住宅产品 。同时，积极拓展新兴业务领域，如城市更新、保障性住房建设等，寻找新的利润增长点 。
万科的未来充满挑战，但也并非毫无希望。只要能够痛定思痛，坚定地实施战略调整，积极改善财务状况，敏锐地适应市场变化，就有可能在困境中突围，重新找回昔日的辉煌 。地产行业的未来格局仍在重塑之中，万科的命运，不仅关乎自身的兴衰，也将对整个行业的发展走向产生深远影响 。
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